降到百亿，“中国第一高楼”仍然流拍！世茂核心资产无人接盘
今年7月份经历首次流拍四个月后，今日，世茂深港国际中心项目二次法拍再次因无人出价而流拍。11月16日，深圳市世茂新里程实业有限公司名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物在京东拍卖流拍，该项目资产评估价为163.05亿元，本次起拍价格为104.35亿元，已较首次拍卖降了26亿元。由于拍卖价较高，该拍品曾被指为近7年以来司法拍卖最大估值的资产。截至当日10点拍卖结束，本次拍卖吸引近万人围观。尽管二次法拍的降价显得拍品性价比更高，但明显热度已不如从前。从四个月前的第一次法拍到如今的再次流拍，世茂深港国际中心的命运还未等到逆转。二级市场方面，截至11月16日午间收盘，世茂集团市值仅剩23.55亿港元，每股股价0.62港元，复牌后的世茂集团市值缩水上百亿；而A股上市公司世茂股份总市值47.64亿元，股价仍在1元附近游走。百亿核心资产无人接盘曾经的千亿房企沦为“十亿”房企，世茂的路走得比想象中的还要艰难。今年7月底复牌前，世茂集团补发了3份财报向市场公开家底。2021-2022两年，世茂集团合计亏损约486亿元，其中2021年归母净利润为-270.9亿元，2022年为-214.9亿元；世茂集团还披露了公司资产情况，截至2022年末，世茂集团经审核总资产为6162.1亿元，总负债高达5367.06亿元，净负债率约为302.2%。“世茂集团复牌后恰是中国房地产政策持续全面放宽的重要阶段，企业需积极主动做好销售等工作。”有业内人士指出，世茂集团当前再融资困难，做好销售工作一定程度上会缓解流动性压力。但实际情况是，世茂的销售端短期内也无法提振。2022年，世茂全年的合约销售为865.2亿元，同比下滑近8成；截至2023年9月30日九个月，集团累计合约销售总额约为353.4亿元，同比减少45.46%。陷入危机后，世茂也在努力寻求自救，卖资产“回血”便是方式之一。早在2021年下半年，世茂便对旗下多个项目明码标价展开推介，出售资产包括香港维港汇项目股权、广州亚运城所持股权、上海黄浦路229号地块、上海世茂佘山洲际酒店、北京分钟寺地块、伦敦金融城写字楼项目等等，回笼资金已超百亿元。曾有相关推介文件显示，位于深圳的世茂深港国际中心对外报价151.43亿元，是世茂所有向外推介项目中最贵的核心资产。公开资料显示，2017年底，世茂豪掷240亿元竞得项目所在地块，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。该建筑最初被规划为超700米的“中国第一高楼”，高度刷新当时国内纪录，但后来由于种种因素被降低至约600米高度。世茂于2020年7月通过中信信托深圳龙岗计划募资87亿元，用于项目的开发和建设。2022年2月16日，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，世茂深港国际中心也随之停工，同时世茂债务危机爆发。导致项目被法拍的主要原因便来自于世茂与中信信托之间的纠纷。而有市场消息指出，在被司法拍卖前，世茂一直在为其寻找买家，但始终未能找到接盘方，直到法院的强制执行程序下达。对于二拍后起拍价一降再降仍无人接手的原因，市场认为一方面是即便较评估价打了6.4折，但起拍价仍过百亿的门槛太高，对资金实力的要求卡住了大部分房企；另外则是大综合体项目开发运营的难度太大，当前市场环境下具有能力的企业少之又少，而愿意为商业地产冒风险的企业更屈指可数。法拍前一周发多份公告批量卖资产在世茂深港国际中心项目二次法拍的一个星期前，世茂股份连发多份公告拟批量卖资产。一方面，世茂股份将持有的三家公司100%股权转让给关联方世茂集团全资子公司——上海樾泓奕、上海梵粤。三家标的公司转让对价合计约6.29亿元，上海樾泓奕、上海梵粤均以承接世茂股份对标的公司的对应债务形式进行收购。另一方面，世茂股份卖楼为世茂集团子公司“还债”，交易对价高达15.89亿元，其中包括厦门、南京、徐州等地的房产。例如，世茂股份子公司福建世茂新里程投资发展有限公司拟将其持有的厦门市思明区演武西路188号20-35层办公、601单元、1903单元、1905单元、1906单元持有型办公房地产转让给华澳国际信托有限公司全资子公司厦门臻和鑫企业管理有限公司，转让交易金额为10.16亿元，用于清偿世茂集团子公司深圳市槿润企业管理有限公司欠华澳信托的借款。同时协议约定，交易标的全部过户后，无论各债权人的债权是否被足额清偿，世茂股份的子公司福建新里程等三家公司不再就标的债务承担任何责任及义务。对于上述交易，世茂股份表示资产转让是公司基于下属子公司实际债务情况以及未来发展所做出的审慎判断，为进一步降低公司流动性偿债压力，尽力度过债务危机，所需采取的必要举措。数据显示，截至2023年10月30日，ST世茂及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计91.02亿元未能按期支付。值得一提的是，“世茂系”拥有世茂集团、世茂股份（ST世茂）以及世茂服务三家上市平台。其中，世茂股份是世茂旗下A股上市主体，是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。从股权结构看，世茂股份的控股股东为峰盈国际有限公司，持股比例43.73%，间接股东为港股上市公司世茂集团，公司实际控制人为许荣茂。在世贸集团和世茂股份通过多种手段化解流动性危机的同时，两家上市公司的实控人许荣茂也传出正在卖资产。11月15日，据香港《信报》报道，市场消息透露，香港中环中心目前有4个全层单位较积极放售，其中3层更于过去一个月内减价求售，当中由世茂集团董事局主席许荣茂持有、位于低层的两个全层单位，一并减价6.7%至每平方英尺2.8万港元，合共减价约1亿港元，两层最新叫价共逾14亿港元。只是处置后得到的资金是否用于偿还公司债务暂时不知情。但大股东处置个人资产变现为公司输血是房地产当前处境下普遍的做法，只是即便许荣茂为公司提供支持，但面对当前巨额债务压顶的世茂来说，仍是杯水车薪。南都·湾财社记者 孙阳
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