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年内超九成收益为负!公募REITs一边集体下跌一边扩募50亿元

时间:06-09 来源:最新资讯 访问次数:86

年内超九成收益为负!公募REITs一边集体下跌一边扩募50亿元

本报(chinatimes.net.cn)记者耿倩 胡金华 上海报道今年以来,公募REITs在大类资产中表现垫底。根据最新统计数据,截至6月6日,中证REITs收盘指数跌幅达到19%,仅有2只今年新上市的REITs实现上涨,其他25只REITs今年以来收益全部为负,占比达到92.59%。与此同时,REITs指数还跑输了上证综指。公募REITs下跌背景下,首批扩募项目依然超额完成了募集。6月2日,沪深交易所官网披露了4单项目的定向扩募发行情况报告书,实际募资总额超50亿元。REITs市场一边下跌,一边扩募,表面上看互相矛盾。REITs市场大跌,收益亏损,为何扩募项目还能吸金50亿元人民币?对此,业内人士指出,目前REITs市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益,而派息收益没有明显变动。这轮深度下跌是多方面的综合因素,形成投资者预期和信心悲观,止损行为的系列负反馈,市场抛盘增多,价格不断下探,导致REITs赚钱效应大大下降。但投资者不宜盲目看空,也要避免“追杀涨跌”,下半年基本面有望逐步恢复,预计在一定时间内,REITs分红收益率水平提升,行业长期配置价值凸显。超九成公募REITs年内收益为负数据显示,截至6月6日收盘,全市场跌破发行价格的REITs过半,达到16只。从资产种类来看,目前仅有仓储物流REITs还未跌破发行价格,其他五类资产类型均已破发,其中7只高速公路REITs全部破发,最大跌幅超30%。截至6月6日收盘,市场上27只公募REITs总市值为823.08亿元人民币,发行规模为908.93亿元,较发行跌9.45%。其中产权REITs市值为344.47亿元,较发行涨3.75%;特许经营权REITs市值为478.61亿元,较发行跌17.04%。与此同时,REITs指数还跑输了上证综指。上周,中证REITs指数(收盘)下跌4.042%,REITs指数下跌4.413%,上证综指上涨0.547%,国债指数上涨0.135%。滚动4周,中证REITs指数(收盘)下跌4.81%,REITs指数下跌5.12%,上证综指下跌3.13%,国债指数上涨0.47%。对于公募REITs近期持续下跌并跑输上证综指,三盛资本投资总监李超接受《华夏时报》记者采访时表示,REITs收益分两个部分,一个是派息带来的收益,一个是价格变动带来的收益。目前市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益,而派息收益没有明显变动。数据显示,截至6月2日,产权REITs股息率预计2023年在3.8%到4.7%之间(剔除鹏华深圳能源),经营权REITs在6.4%到10.5%之间,明显看到目前各个REITs的派息率仍然在正常范围内。价格变动的主要原因是投资者对市场情绪变化的敏锐反应。李超称,近期国内外上市的房地产,尤其是住宅开发企业陆续停牌,甚至退市。叠加上海周边部分工业园区REITs租户退租等负面消息,综合引发了部分投资者的恐慌情绪,随后这股情绪蔓延到了二级市场。中证鹏元研发部研究员吴进辉接受《华夏时报》记者采访时指出:“从宏观基本面来看,今年以来由‘强预期和强现实—强预期和弱现实—弱预期和弱现实’,基本面表现较弱,疫情仍影响了企业和居民的资产负债表,这将影响REITs底层资产经营和现金流。REITs今年一季度报业绩不及预期,尤其是部分优质产业园的资质遭受质疑,引领了REITs下跌。”另外,也是最重要的,公募REITs价值的回归是根本原因。吴进辉进一步分析,我国REITs市场上市接近两年,已经逐步从炒作、追优质资产的独特和稀缺性,回归到资产内在价值的考量。投资者也对REITs下跌造成了一些影响。吴进辉称,当前投资者结构单一,流通规模小,近期换手率和成交量持续维持低位,流动性是影响市场下跌的重要原因。今年以来债市走牛,10年国债利率较去年末下行达15BP,当前债券为主的投资者也分流了REITs的增量资金。“REITs的本质是股票但又区别于股票。它拥有股票的性质,必然会呈现一定的波动性。”REITs资深研究员王达对本报记者称。首批4单项目合计募资超50亿元公募REITs价格下跌背景下,首批扩募项目依然超额完成了募集。6月2日晚,沪深交易所官网分别披露了中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT的定向扩募发行情况报告书,4单项目实际募资总额超50亿元。报告显示,中金普洛斯REIT此次扩募发售募资总额约为18.53亿元,达到拟募集金额上限目标。华安张江光大REIT扩募向18名发售对象募资总额约为15.53亿元。博时蛇口产园REIT扩募发售募资总额约为12.44亿元。红土创新盐田港REIT扩募发售募资总额约为4.15亿元,扩募发售基金份额共计约1.54亿份。REITs市场一边下跌,一边扩募,表面上看互相矛盾。REITs市场大跌,收益亏损,为何首批扩募项目还能吸金50亿元?在李超看来,市场一边跌,一边成功扩募并且超募的原因在于主导二者的投资者类型不同。造成市场下跌的是一些投资期限相对短期的投资者,他们主要受到市场上负面消息,如房地产上市公司爆雷、停牌、退市、租户退租等市场情绪的感染而选择离场。而参与募资的主体则是偏好长线资金的投资者,他们更加看好经济中长期发展的机会。但其实,扩募是公募REITs的生命力源泉。吴进辉表示,目前首批4单扩募项目已经发售完成,等待上市,扩募的完成在我国公募REITs市场是一件里程碑的事情。由于目前二级市场下跌,扩募对市场的提振效应有限,后续可以持续观察上市后的表现。李超指出,我国公募REITs因为投资资金的相对充沛,在刚推出的半年内充分享受了流动性溢价,同时也经受了更多散户资金所带来更大的价格波动性。这次公募REITs扩募成功也让短期资金看到了长期资金的态度,一定程度上能够给投资者更多的信心。王达同样认为,“REITs完成扩募是我国发展公募REITs重要的一环,对于完善REITs市场机制具有极大促进作用。”但他建议,扩募价格不应该脱离实际,一旦脱离将会受到市场的惩罚。这一点从红土盐田港REIT上体现得较为明确,它的实际发行价高于基准日预期定价,因此成为市场首个跌破扩募价格的REITs产品。规避盲目“追杀涨跌”“这轮深度下跌是多方面的综合因素,形成投资者预期和信心悲观,止损行为的系列负反馈,市场抛盘增多,价格不断下探,导致REITs赚钱效应大大下降。”谈及公募REITs下跌的根本原因,吴进辉对本报记者总结。那么,展望未来,公募基金REITs的市场走向如何?今年的下跌态势将维持多久?是否在年内能迎来企稳回升?对于二级市场的波动,王达称投资者不应盲目看空。他表示,市场发展初期需要一个成长阶段,这个阶段也是发现不足,完善不足的过程。目前市场还在延续波动,主要是机构在止损,一旦这一过程完成,市场底部也将展现,到时候价值投资者回归将会增强流动性,增加交易频率,预计这一触发因素将会随着半年报数据出炉而引动。根据美国REITs的发展历程来看,他们经历了多轮牛熊周期,市场下跌也是逐步走向成熟的必然过程。吴进辉建议,投资者应该理智看待,无须过度苛刻。当前我国REITs市场仍处于试点阶段,市场制度和机制仍在持续探索和完善。REITs底层资产具有较强的周期性,正常生产经营波动在所难免,这要与资产优劣和运营管理水平的高低分开来看。区分短期和中长期矛盾、市场流动性不足、投资者结构单一、炒作心态等现象或许在一定时间内难以快速改变,但将会逐步转好。展望后市,吴进辉认为,由于市场估值的锚未完全形成,也没有类似股债的历史周期和收益率比较,预计估值的下调仍会持续一段时间。投资者预期和信心受损,这需要政策利好和市场的赚钱效应提升,才能逐步恢复。另外,流动性的问题短期内难以快速缓解,债券市场仍有下行趋势,REITs增量资金比较少。随着市场的逐步下跌,下半年基本面有望逐步恢复,在一定时间内,REITs分红收益率水平提升,长期配置价值凸显,博弈短期收益的策略并不可取。政策方面,可以适当引导和培育REITs长期资金,加快二级市场制度建设,尽快出台REITs实时指数。市场情绪变化莫测,业内人士不建议投资者追涨杀跌。李超分析,6月5日公募REITs价格整体暴跌,6号下午又止跌甚至反弹,短期价格无法预测。从研究美国REITs的经验来看,在疫情发展的2020年至2021年,市场从暴跌到反转就是一年内发生的事情。而2008年金融危机、2000年互联网泡沫破裂、1997年金融危机等则耗费了更长时间,哪怕专业投资者也没有把握能够预测未来。他建议,普通投资者投资公募REITs更多还是要专业、细致地研究底层资产质量以及运营团队的水平。责任编辑:徐芸茜 主编:公培佳

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